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买房门槛高，租房成本通常会更高

美国房地产市场正陷入进退两难的萧条。

一方面，在新冠疫情期间的房地产热潮中，全美房价暴涨超过40%；另一方面，随着美联储不断加息，美国30年期房贷利率上升至20多年来的高位。

10月19日，来自《抵押贷款新闻日报（Mortgage News Daily）》的数据显示，美国30年期固定抵押贷款利率周三触及8%，这是2000年以来首次。

高利率使得消费者的购房意愿下降，与此同时，银行和金融机构放贷能力有限，同样抑制了购房需求。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，利率上升已导致抵押贷款申请降至近30年来的最低水平。

美国房地产经纪公司Redfin估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是2008年雷曼兄弟倒闭引发全球金融危机后的最低水平。

中产贷款买房难

住在明尼苏达州的尼克，最近为买房的事操碎了心。

尼克已经看了一年半的房子，至今还没拿下一套，之前看中的4套，都没竞标成功。

“这大半年来，我每天都在寻找房源信息，但是心仪的房子要么要求全额付款，要么就是突然涨价20%，我到现在都没有买到适合的。”他抱怨道。

尼克在一家医疗保健公司工作，在他看来，自己的收入在当地算是不错的了，但他也承认，即便拥有经济上的优势，要实现买房这一人生目标还是很难。

他用玩电子游戏的比喻说：“我只是选择游戏的初级水平玩，仍然困难重重。”

虽然尼克觉得自己咬咬牙，还是可以拿下贵一点的房子，但他还是想选择性价比高一点的房子。“我不想在买房上花太多冤枉钱，不想贷款太多，万一我有一天没工作了，怎么供房？”

就在两年前，美国30年期固定抵押贷款利率的平均水平还仅为3%，随着抵押贷款利率逼近8%，人们发现，房贷的压力越来越高了。

相当于，如果两年前，你购买了一套40万美元（约合人民币300万元）的房子，交了20%的首付，现在每个月要交的房贷比两年前要多出近1000美元（约合人民币7318元）。

Redfin的数据显示，美国人现在的买房月供达到了历史最高水平，平均每月超过2800美元（约合人民币2.05万元）。截至今年7月，四分之一的房主每月支付的房款超过3000美元（约合人民币2.2万元），一些房主甚至要花60%以上的收入来还房贷——这已经远高于可以承受的水平。

Redfin认为，美国人现在需要年收入超过11万美元（约合人民币80万元），才能购买一套中等价位的房子，这比美国人的平均收入（2022年家庭收入中位数为74580美元）要高得多。也就是说，2023年很可能是有史以来美国人购房收入门槛最高的一年。

这还没有考虑到纽约等高房价地区之间的差异。

国际评级机构穆迪近日在一份报告中也指出，过去几年，美国每个州的住房负担能力都在下降，而且看不到缓解的迹象。

房价仍在飙涨

在过去，利率上升时期，随着借贷成本增加，房价往往会下降。但现在，即便利率上升，美国的房价却仍然在上涨。

造成这种有价无市的原因在于，许多以前享受过低利率的业主，看到房贷利率不断上升，不愿意卖房和买新房，这直接导致市场上现有住宅存量不足，房地产销售进入低谷。

Realtor.com的数据显示，美国2023年6月挂牌待售房源数量比去年同期减少了26.2%，比2019年6月减少了28.9%，房源有限加剧了购房人的竞争，导致今年上半年大多数市场房价上涨。

房价在涨，房贷也在涨，美国人买房的负担是越来越重了。