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2023年07月01日 17时39分47秒
【央视新闻客户端】
前段时间，一则珠峰救人的新闻出圈了。一位女登山者在下山途中遇险，被陌生登山者营救后是否应付救援费的话题，引起了舆论的热议，也让登山运动久违地再次进入公众视野。道德的讨论暂放一旁，此事让我想起曾看到过一个关于珠峰的令人意外的数据——根据《英国医学周刊》此前曾开展的统计，73%的珠峰登山者是在登顶后的下撤途中或之后遇难的，也就是说，下山的遇险率，远远高于上山。
这与一般人的设想并不一致。冲顶难道不应该更难吗？实际上，上山途中，体能更充沛，准备更充分，斗志更昂扬，反倒相对安全。而许多人为了完成冲顶的目标，过度透支甚至耗尽了体力，导致下山之路成为了更危险的旅程。
企业的经营管理，何尝不是如此。最近这几年，我们看过太多这样的故事——从安邦到海航再到雪松，从高调杀入五百强到轰然倒地，只在数年之间。当一家企业把发展目标设定在冲顶上，往往相伴的就是激进扩张、透支未来，对自身体能产生误判，导致一旦环境下行，就会陷入危局。
过去三年，对于国内房地产企业而言，正是有史以来最难的下山路。市场信心跌入冰点，暴雷，违约、烂尾成为了高频词，TOP30房企超过一半进入ICU，一众曾经风光无限的冲顶者、黑马，纷纷倒在了下山途中。
活着回来，才能继续登下一座山。6月30日下午，万科举行了三年一次的董事会换届，用一个词来概括是“波澜不惊”——深铁和万科管理层的席位格局延续平衡，郁亮无悬念地高票连任董事会主席。在这轮房地产的狂风骤雨下，万科毫无疑问是活下来了，从今年最新的年报来看，万科然保持了业绩的稳健、财务的安全。不仅如此，还保持了继续下一程的能力，转型业务布局基本完成，物业、物流、长租等业务在各自领域建起了护城河。
算上这一次，万科已经经历了地产三轮周期，也成了A股资本市场极其罕见的上市三十年仍能保持旺盛生命力的上市公司。39岁的万科，何以常青，秘诀是什么？回过头看当年郁亮登珠峰后的采访，发现万科常青的秘诀，其实早已“藏”在其中。
“不是为了登顶，而是为了回来”
十年前，万科郁亮从珠峰归来后，曾在接受媒体采访时说：“只有怕死的人，才能登顶珠峰。怕死才会做好充分的准备。登山与企业管理也是互通的，企业的领导要时刻保持危机感……我的目标不是为了登顶，而是保证全队安全回来。”
“怕死”的危机感，正是万科能再次穿越周期的第一个关键词。过去这些年，房地产行业迷恋于“榜单”，冲榜者比比皆是，个个都对“顶峰”趋之若鹜，而事实证明，这往往会让企业死的更快。
而郁亮的登山目标“不是为了登顶，而是安全回来”，同样的，他也从未将万科的发展目标定为规模第一，而是“活下去、活得好、活得久”。在危机感的驱动下，万科为寒冬提前做好了两手准备：一是保持了灵活可应对市场调整的财务安全垫，另一项是在行业高速发展期就坚定转型布局。
2018年，郁亮在内部会议喊出了那句著名的“活下去”。在地产仍高歌猛进的当时，这样一句话如巨石落渊，立即激起千层浪，一时引发了海量的质疑。有人认为万科是喊空做多，说给同行听；有人认为万科在喊话政府，向监管要政策；有人则单纯觉得万科戏太多；就连融创的孙老板，都站出来反驳，他认为地产还是“钻石时代”。
但时间很快就给出了证明。过去三年，成为了郁亮平反的三年，“活下去”成了所有房企的共识。
在强烈的危机感之下，万科对行业此前违背常识的狂热状态始终保持了冷静和克制。在行业狂飙突进的时候，与其他的杠杆玩家不同，万科始终保持了安全的负债水平，截至今年，万科的经营性现金流已经连续14年为正，即使在2000-2020这地产黄金时代二十年里，万科的净负债率也连续20年低于40%，远低于此后“三道红线”100%净负债率的要求。实际上，当初抵住诱惑并不容易，不仅要管住自己，还要承受“过于保守”的质疑。
往前追溯到更早的2012年，房地产还是如日中天之时，万科的危机感就已经驱动其开始了转型布局。尽管过程十分艰辛，也付了相当的学费，但得益于这超前的布局，使得许多其他企业还在求生的当下，万科已经为行业下半场做好了热身。
由于转型启动早，从年报里可以看到，万科已经在多个赛道建立了护城河。万物云、万纬物流、长租公寓等业务，无论是规模或运营能力，都已经在各自领域领跑，并且前期学费已经交完，开始向万科报表提供正向贡献。这就已经比大多数企业强了，许多企业在行业陷入危机时才开始转型，为时已晚。
更重要的是，万科的转型布局与未来的行业发展趋势不谋而合。未来，社会平均收益率下降是大势所趋，经营性不动产能产生稳定现金流的优势会越来越受到青睐，随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，届时万科的这些转型业务也将更具想象力。
可以看出，这一轮最严峻的房地产周期冲击下，万科仍保持了健康的财务状况，在冰封的市场下仍稳住了局面，转型的第二增长曲线开始逐步显现，这都反映出这家39岁企业历经风雨依然呈现出持久的生命力，已经做好了下一段长跑的准备。
值得回味的是，60年前，第一个登上珠穆朗玛峰的新西兰人希拉里说过与郁亮如出一辙的话：“攀登珠峰的关键，并不只是登上顶峰，能够安全下山更为重要。”
他们拿到了郁亮的年终奖
与惠州一河之隔的深圳坪山，是全深圳房租最低的片区，这里的租户多数是制造业工人，流动性巨大，房源多是90年代农民房，设施老旧，万科泊寓在这里的门店，出租率长期低迷……97年生的店长曾文新在此背景下走马上任，通过一步步行动，如工人下班晚，就深夜销售；拓客难，就到工人常去的餐馆、便利店地推；团队学会刷墙、修电器降低运营成本等等，实现了经营的突破，将出租率提升至100%，投资回报率同比提升超100%。
曾文新和他的团队，与5个其他团队一起，拿到了郁亮的年终奖——在万科今年的年报中，有一行不起眼的小字备注中提到，郁亮自愿拿出一半的年终奖，奖励给了表现突出的团队和员工。当时就好奇，什么样的人能获得这样的表彰。找万科的朋友打听，却并非什么明星城市总或区域总，而是曾文新这样的团队。他们来自地产、物业、长租等不同领域，但有一个共同的特点：都是基层团队，通过坚持做好平常事，实现了不平凡的业绩。
这其中，正潜藏着万科能不断穿越周期的另一个秘诀。许多企业或企业家，都信奉个人英雄主义，喜欢人定胜天的宏大愿景，例如恒大的“海花岛”，碧桂园的“森林城市”，乐视的“七大生态，为梦想窒息”，都是曾经令人兴奋的豪言壮语。但郁亮及其带领的万科，所坚信的却是——尊重常识，普通人老老实实坚持做好平常事，也能成就不平凡。
事实上，过去的野蛮生长时代，确实能够诞生草莽英雄或传奇人物。但到今天，企业业务的专业性、复杂性和竞争的激烈性，都大幅上升，仅靠单个个体，已经很难力挽狂澜。最典型的案例，或许就是最近两年回归的黄光裕。作为国美传奇般的创始人，外界都期待着他“王者归来”，重塑国美的辉煌。黄光裕自己也曾宣称，要用18个月恢复国美原有的市场地位。然而两年过去，国美不仅未能东山再起，反而陷入了更深的危局。截至目前，国美因流动性问题仍无法发布2022年年报，多次传出破产、停发工资的传闻，市值也仅剩50亿港元，较高峰的千亿市值已不足零头。
在郁亮眼中，企业要穿越寒冬，不是靠宏大的愿景，也不是靠某个英雄人物，而是要靠公司每一个员工一点一滴的努力。这就是为什么，在2022年行业最艰难的时候，郁亮用三个月调研走访了一百多个项目，在前线寻找点点“微光”。郁亮的这种理念，同样也早已藏在了当年他登珠峰的经历里。郁亮登山的纪录片叫《菜鸟登山记》，他在采访中讲到：“想用自己这个‘运动菜鸟’的经历让大家知道，登顶珠峰并不是遥不可及。通过持续的努力，普通人也能实现珠峰梦。”
郁亮所代表的万科，也一直保持着这种专业精神和平权文化。万科的食堂，没有高管的专区，万科的电梯，没有高管的专梯，在万科的内部会议里，也没有一言堂，而是尊重专业，平等讨论。每个个体，都能在这个组织里通过努力实现自己的成长，这或许也正是万科得以不断迭代，适应不同时代的深层原因。
在路上
没有不败的英雄，也没有永恒的传奇。万科能够再次穿越周期，说到底，是常识的胜利，是普通人的胜利。
万科穿越周期的秘诀，可以总结为一句话——保持危机感，做好平常事。然而，接下来，房地产将进入前所未有的新周期，挑战与竞争均和过去不可同日而语。这下一座山，应该远比珠峰更加挑战。
不过听说，股东大会后，郁亮又马不停蹄地出差了。看来，他和万科已经在去往下一座山的路上了。
我来教教大家“欢乐游戏到底有没有挂吗”(确实真的有挂)-知乎:http://www.facaicao.com/news/show-4394845.html