来源：21世纪经济报道

　　经过多年粗放发展，住房租赁行业开始进入下半场，从追求规模到要求利润回正，叠加房地产宏观环境的挑战，房企比以往任何时候都需要重视长租公寓业务板块的运营能力与资产管理能力。

　　万科泊寓总经理胡冬华近日透露，泊寓9月份实现了累计权益利润率回正，自今年6月起已经实现了单月利润连续回正，预计今年内将实现整体盈利。

　　行业另一头部玩家龙湖冠寓也披露，2023年上半年租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长率为51%。

　　值得注意的是，保障性租赁住房的快速推进，也为市场化长租公寓企业换轨轻资产模式带来了广阔的市场空间。

　　保障性租赁住房REITs模式的跑通，不只是意味着市场规模会迎来长期资金的助推，更意味着住房租赁产业“投、融、建、管、退”的闭环完成，行业的底层逻辑已然发生改变。

　　去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中上市。据ICCRA住房租赁产业研究院统计，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。

　　与此同时，今年2月，中国人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，进一步为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

　　据ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然观察，整体住房租赁行业正在从开发逻辑切换到不动产金融逻辑。

　　赵然解释称，我国住房租赁市场发展历史较短，多数市场主体前期践行的是单体盈利、获利售出的“开发逻辑”。

　　她指出，在开发逻辑下，住房租赁企业更多是担任资产持有人的角色，负责整个租赁住房的开发、建设以及后续的运营管理。而在不动产金融逻辑下，资产管理能力更加重要，住房租赁相关企业的能力涉及到从项目的选址、维护、升级，到租赁策略的制定、市场营销、租户关系管理以及投融资决策等多个方面。

　　“优秀的资产管理能力才能确保企业获得稳定的现金流和盈利，在竞争激烈的市场中确立其品牌和市场地位。”赵然说。

　　一位知名房企长租公寓业务北京区域负责人也表示，政策层面的支持与市场实践，推动着我国长租公寓行业步入了一个全新的资管时代，相对应地，对运营者也提出了保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定等更高的要求。

　　此外，资产培育、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力也显得尤为重要。赵然进一步补充说：“无论是市场投资机构，还是品牌运营商，在行业逻辑换轨的背景下，均面临重筑护城河的挑战。”

　　近两年，保障性租赁住房的广泛筹建，无疑为市场化租赁住房企业的轻资产输出提供了试验田。

　　住建部数据显示，2021-2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。

　　巨量的保障性租赁住房供应规模之下，市场化住房租赁企业长期积累的运营与管理经验也将有可为之处。一家非房企的长租公寓企业负责人告诉21世纪经济报道记者，成熟的长租企业，恰恰是推动租购并举的有效力量，企业长期积累的运营能力可以促进保障性租赁住房的专业化与市场化。

　　据赵然观察，在保障性租赁住房的建设大潮中，包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、华润有巢等市场化租赁住房企业，越来越多地以轻资产模式将运营与资管经验做批量化输出。

　　胡冬华透露，万科泊寓也积极参与了保障性租赁住房的建设与运营，广泛地与国资国企、资产管理机构开展合作。据胡冬华介绍，泊寓与深圳环境水务集团合作打造了深圳第一个“非居住房屋改建为保障性租赁住房”示范项目；在重庆，由渝中区国企与泊寓合作运营的人才公寓，被认定为重庆市保障性租赁住房示范项目。截至目前，泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

　　龙湖冠寓方面则向21世纪经济报道表示，龙湖冠寓已经陆续通过获取租赁专项用地建设长租公寓、与地方政府合资建设运营长租公寓、为市属保障性租赁住房提供管理与咨询服务等方式，在保障性租赁住房业务中分得一杯羹。

　　据介绍，龙湖冠寓联手长春润德投资集团，试点运作保障性租赁住房的市级平台，结合冠寓成熟的长租公寓“投、研、建、管”经验，为项目输出全生命周期咨询服务。

　　冠寓在重庆的实践也颇为典型。龙湖冠寓重庆辰寓照母山店，正是由重庆国有企业统筹，由龙湖冠寓提供运营。

　　不只是保障性租赁住房的建设，新一轮大城市城中村改造也为住房租赁企业提供了机会点。

　　对于住房租赁企业来说，盘活存量老旧项目、升级闲置物业、提高运营效率，再通过REITs以市场化形式退出，完成租赁住房的商业闭环，都将有效拓展其商业表现。